우리나라 사람들에게 '대표적인 자산이 무엇이냐?'라고 질문하면 대부분은 부동산이라고 대답을 할 것이다. 20대의 젊은 세대들은 코인이라 할 수도 있지만 그들도 코인으로 수익을 확정 짓게 되면 부동산에 눈을 돌리게 될 것이다. 지금까지의 한국에서는 '부동산 불패'라는 말이 있었다. 그만큼 부동산은 장기적으로 우상향 하며 안정적인 자산이라 생각하고 있었다는 것이다. 하지만 오늘날에는 새로운 바람이 불고 있다고 느끼고 있다. 부동산 자산을 보유함에 있어서 선택과 집중이 중요할 것으로 보인다.
한국 부동산 위기!
코로나19로 인한 정부의 돈 풀기 정책이 시작될 때쯤 한국 부동산의 가격 상승이 놀라웠다. 코로나19로 경제가 어려워지니 정부에서 돈을 풀었지만 이에 부동산 가격과 인플레이션이 급격히 상승하여 집을 보유하고 있지 않은 서민들의 경제는 더욱 어려워졌다.
부동산 불패 시장에서 가장 현명한 투자 방법은 바로 레버리지를 이용한 갭 투자였다. 1억이 있으면 아파트를 5채를 사기도 하고 여러 채를 보유할 수 있는 방법이 많았다. 이것은 부동산의 가격이 계속해서 상승하면 아무 문제가 안 생기지만 부동산 가격이 하락하게 되면 '깡통'을 차는 것이다. 그렇지만 한국에는 '전세'라는 제도가 있기 때문에 부동산 가격이 하락을 하면 전세입자에게 손실을 떠넘기는 게 가능한 구조였던 것이 갭 투자를 넘어 갭 투기가 생기는 뿌리가 되었다.
- 30대 남성 2023.2.28 사망 : 전세사기 피해보증금 7,000만 원
- 20대 남성 2023.4.14 사망 : 전세사기 피해보증금 9,000만 원
- 30대 여성 2023.4.17 사망 : 전세사기 피해보증금 9,000만 원
인천에서 발생한 전세 사기로 인해 2개월 동안 3명이 사망을 했다. 갭 투기로 인한 피해자들인 것이다. 이들은 사회에 첫발을 딛고 자산을 만들어가는 젊은 나이에 큰 빚을 떠안아야 했다. 이러한 구조가 생긴 것은 아직도 낙후된 부동산 시스템으로 이러한 사기를 방지하지 못한 정부의 잘못이다. 부동산 거래에 사용되는 부동산 등기부 등본이 참고 자료만 되지 부동산 거래에서 문제가 발생했을 때 법적 근거자료가 되지 못한다는 것을 아는가? 법원에서 발행하는 부동산 등기부 등본조차 믿지 못한다면 무엇을 믿고 거래를 해야 하는가? 오로지 믿을 수 있는 것은 매도인이 선량한 사람이기만을 빌어야 하는 것이다!
부동산 불패시장에서 부동산 가격은 왜 하락했나??
부동산 가격이 하락하기 전 코로나19로 세계적인 돈 풀기 정책으로 인해 인플레이션이 급격하게 상승했다. 이로 인해 세계 각국들은 기준 금리를 인상하기 시작했고 금리 인상에 따른 대출 이자의 비용 상승으로 부동산 구입 수요가 줄어들며 부동산 가격 하락이 발생했다.
- 인플레이션 지표는 0~2%대 근처를 오가며 안정적인 모습을 보였다.
- 2019년 코로나19가 퍼지고 경제활동이 줄어들 때에는 물가가 내려가기도 했다.
- 2021년부터 정부의 돈 풀기 정책으로 인해 시중에 화폐의 유통량이 늘어나고 물가는 급상승했다.
- 2022년 6월 인플레이션 6.3%로 최고치를 달성했다.
- 3.5%까지 금리 인상을 한 후 3%의 인플레이션을 유지 중이다.
- 리먼사태가 정리되는 시점에서 한국은 2%로 금리를 인하한다.
- 2010년부터 1년간 1.25% 금리가 상승한다.
- 2011년부터 2021년까지 약 10년간 금리가 계속 낮아졌으며 0.5% 금리까지 낮아졌다.
- 저금리로 인해 대출 이자에 대한 부담이 거의 없다시피 했기 때문에 갭 투기가 열풍이었다는 것이다.
- 돈 풀기 정책으로 인플레이션이 상승하자 기준금리를 3.5%까지 올렸다.
미국의 경우 인플레이션을 잡기 위해 5.5%라는 기준금리까지 올렸지만 '왜 한국은 3.5%에서 금리 인상을 멈춘 것일까?' 그 답은 기업들을 살리기 위한 부분이 크다. 자기 자본만으로 회사를 운영하는 곳은 극히 드물다. 대출을 통해 더 큰 사업을 하고 이로 인해 더 큰 수익을 얻는 방향으로 한국의 기업들은 성장을 해왔다. 특히 부동산 시장에서는 자기 자본금 10% PF대출 90%를 통해 사업을 하는 극단적인 대출 리스크가 있었다. 이렇게 대출이 많은 상태에서 금리가 상승하면 어떻게 될까? 기업의 부도가 발생하는 것이다!
태영건설로 보는 건설사 위기!!!
내가 살고 있는 아파트 근처에도 태영건설의 부지가 있다. 위치가 나쁘지 않아 태영건설의 데시앙 아파트 청약을 기다리고 있는 상황이었다. 하지만 해당 부지는 펜스만 쳐져 있고 건물은 하나도 올라가지 않은 상태로 방치되고 있으며 태영 건설은 PF대출로 자본잠식 상태가 되어서 2023년 12월 28일 워크아웃을 신청하였다. 태영건설의 모기업인 TY홀딩스는 SBS라는 건실한 기업도 가지고 있지만 태영 건설을 포기한 것처럼 채권단의 희생만 강요한 채 협상을 이어 나갔고 채권단은 우여곡절 끝에 TY홀딩스의 SBS주식 담보로 태영건설을 살려낼 것이라는 결과를 이끌어 내기도 했다.
하지만 2024년 3월 14일부터는 태영건설의 주식이 거래 정지 되었다. 사유는 감사의견 거절로 상장폐지로도 갈 수 있는 사안이다. 지속적인 회생절차를 밟는다고 해도 자본잠식 상태로 외부 자금의 도움 없이는 '부도'가 진행될 것으로 보인다. 이와 같은 구조로 많은 건설사들이 부도 위험에 노출되어 있다.
2024.4.10. 국회의원선거를 앞둔 시점에서 경제에 큰 타격이 생길 것 같지는 않아 보인다. 그러나 미국이 기준금리 인하를 하지 않는다면 한국도 금리 인하를 하기에는 어려울 것이다. 미국의 기준금리 인하 시점은 올해 6월 이후가 될 것으로 예상된다. 이로 인해 건설사들은 계속해서 높은 이자의 PF대출을 감당해야 하는 상황이다. 그렇기에 총선이 끝이 나고 6월까지 금리 인하를 시작하지 못한다면 건설사 위기가 수면 위로 드러날 것으로 예상한다. 건설사 부도가 연쇄적으로 진행된다면 한국 경제에는 커다란 위기가 다가오게 될 것이다! '비 온 뒤 땅이 굳듯이' 위기가 있으면 다시 밝은 경제 상황이 돌아올 것이다!
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